40 درصد بازنشستگان مستأجرند؛ مسکن به بحران معیشت گره خورده است
۴۰ درصد بازنشستگان طبق آمار غیررسمی مستأجرند. بررسی برنامه صندوق بازنشستگی کشوری برای ساخت مسکن ارزانقیمت و چالشهای معیشتی بازنشستگان.
اظهارات مدیرعامل صندوق بازنشستگی کشوری درباره مستأجر بودن حدود ۴۰ درصد بازنشستگان، تصویری نگرانکننده از وضعیت معیشتی این گروه ارائه میدهد؛ آن هم در شرایطی که هزینه مسکن و اجاره، سهم سنگینی از درآمد خانوارها را میبلعد. علاءالدین ازوجی از بررسی رویکرد جدید صندوق برای ساخت و عرضه مسکن ارزانقیمت با اولویت بازنشستگان خبر داده، اما پرسش اصلی این است که آیا این سیاست میتواند از مرحله ایده و سرمایهگذاری عبور کرده و به راهحلی واقعی برای بازنشستگانی تبدیل شود که امروز با هزینههای فزاینده اجاره، ناتوانی در خرید مسکن و حتی فرسودگی خانههای ملکی خود مواجهاند؟
40 درصد مستأجر؛ یک هشدار جدی درباره وضعیت بازنشستگان
بر اساس اعلام مدیرعامل صندوق بازنشستگی کشوری، آمارهای غیررسمی نشان میدهد حدود ۴۰ درصد بازنشستگان مستأجر هستند. اگر این نسبت را در مقیاس جامعه حدود یک میلیون و ۹۰۰ هزار نفری بازنشستگان تحت پوشش صندوق در نظر بگیریم، با جمعیتی بسیار بزرگ مواجه خواهیم بود که در دوران بازنشستگی، به جای برخورداری از امنیت نسبی مسکن، همچنان درگیر پرداخت اجاره هستند.
البته باید بر یک نکته مهم تأکید کرد: عدد ۴۰ درصد، بنا بر گفته ازوجی، آماری غیررسمی است و نباید آن را بهعنوان یک آمار قطعی و رسمی درباره کل بازنشستگان کشور تلقی کرد.
مسئله زمانی جدیتر میشود که بدانیم بازنشسته معمولاً با درآمدی ثابت و محدود روبهروست و امکان افزایش درآمد او متناسب با جهش هزینههای مسکن بسیار محدود است. بنابراین افزایش اجارهبها فقط به معنای افزایش یک قلم هزینه نیست؛ بلکه میتواند به حذف یا کاهش هزینههای ضروری دیگری مانند درمان، تغذیه، رفاه و حتی تعمیرات ضروری خانه منجر شود.
بحران فقط «نداشتن خانه» نیست
یکی از نکات قابل توجه در اظهارات مدیرعامل صندوق بازنشستگی کشوری این است که مسئله مسکن را به دو گروه محدود نکرده است؛ یعنی فقط بازنشستگان مستأجر را مخاطب قرار نداده، بلکه وضعیت بازنشستگان صاحبخانه اما ساکن در واحدهای فرسوده را نیز مطرح کرده است.
ازوجی تأکید کرده است که بخشی از بازنشستگان صاحب مسکن هستند، اما واحدهای مسکونی آنها به دلیل فرسودگی به بازسازی و بهسازی نیاز دارد. این موضوع نشان میدهد سیاست مسکن بازنشستگان نمیتواند صرفاً بر ساخت واحدهای جدید متمرکز باشد.
برای یک بازنشسته کمدرآمد، هزینه تعمیر اساسی خانه نیز میتواند به اندازه اجارهبها فشارآور باشد. بازسازی تأسیسات، تعمیرات اساسی، مناسبسازی خانه برای سالمندان و رفع فرسودگی ساختمان، هزینههایی هستند که با افزایش سن، اهمیت بیشتری پیدا میکنند. از این منظر، پیشنهاد صندوق برای بهسازی و بازسازی واحدهای مسکونی بازنشستگان میتواند در کنار ساخت مسکن ارزانقیمت، یکی از بخشهای مهم سیاست حمایتی باشد.
صندوق بازنشستگی؛ سرمایهگذاری یا حمایت اجتماعی؟
یکی از نقاط حساس این طرح، نحوه تعریف نقش صندوق بازنشستگی در بازار مسکن است. ازوجی از امکان هدایت حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد کل منابع یا پرتفوی صندوق به حوزه املاک و ساختمان سخن گفته و همزمان بر ضرورت بازنگری در استراتژی هلدینگ صبا تأکید کرده است.
در اینجا یک پرسش اساسی مطرح میشود: آیا هدف اصلی سرمایهگذاری صندوق باید کسب بازده اقتصادی باشد یا تأمین نیازهای واقعی بازنشستگان؟
طبیعی است که منابع صندوق بازنشستگی نمیتواند بدون توجه به بازده اقتصادی سرمایهگذاری شود. این منابع در نهایت متعلق به نسلی از بیمهشدگان و بازنشستگان است و هر سرمایهگذاری باید از منظر حفظ و افزایش ارزش داراییها توجیه اقتصادی داشته باشد. اما اگر فعالیت ساختمانی صندوق صرفاً به ساخت واحدهای تجاری، لوکس یا پروژههایی با هدف حداکثرسازی سود محدود شود، ارتباط آن با مهمترین نیاز جامعه تحت پوشش یعنی مسکن، بسیار کمرنگ خواهد بود.
ازوجی نیز دقیقاً به همین مسئله اشاره کرده و پرسیده است که آیا هدف صرفاً ساختوساز تجاری است یا باید نیازهای واقعی بازنشستگان در مرکز سیاستگذاری قرار گیرد.
مسکن ارزانقیمت؛ وعدهای که نیازمند مدل اجرایی است
پیشنهاد ساخت و عرضه مسکن ارزانقیمت با اولویت بازنشستگان در ظاهر میتواند بخشی از مشکل را حل کند، اما ارزانتر بودن واحد مسکونی الزاماً به معنای قابلخرید بودن آن برای بازنشسته نیست.
مشکل اصلی اینجاست که حتی اگر زمین با هزینه پایینتر تأمین شود و صندوق نیز بخشی از هزینههای ساخت را مدیریت کند، همچنان باید مشخص شود بازنشسته با چه میزان درآمد و چه مدل تأمین مالی قادر به خرید واحد خواهد بود.
به همین دلیل، موفقیت چنین طرحی صرفاً به تعداد واحدهای ساختهشده وابسته نیست. معیار مهمتر این است که چه تعداد از بازنشستگان کمدرآمد واقعاً توان خرید یا پرداخت اقساط این واحدها را خواهند داشت.
در این زمینه، پیشنهاد استفاده از ظرفیت تعاونیها، همکاری با وزارت راه و شهرسازی برای تأمین زمین و مشارکت نظام بانکی میتواند هزینه تمامشده را کاهش دهد. تجربه پروژهای که ازوجی به آن در مشهد اشاره کرده و در آن زمین از سوی وزارت راه و شهرسازی تأمین شده، نشان میدهد همکاری بین دستگاهها میتواند یکی از ابزارهای کاهش هزینه ساخت باشد.
یک میلیون و ۹۰۰ هزار بازنشسته و یک سیاست محدود؟
مدیرعامل صندوق بازنشستگی کشوری گفته است اگر حتی بخش کوچکی از حدود یک میلیون و ۹۰۰ هزار بازنشسته تحت پوشش صندوق هر سال صاحب مسکن شوند، یا مسکن آنها بازسازی و بهسازی شود، میتوان به بهبود شرایط زندگی آنها کمک کرد.
این نگاه از یک جهت واقعبینانه است؛ زیرا بعید است یک صندوق بتواند در کوتاهمدت مشکل مسکن تمام بازنشستگان را حل کند. اما از سوی دیگر، همین محدود بودن دامنه مداخله، ضرورت تعیین دقیق گروههای هدف را بیشتر میکند.
اگر منابع محدود باشد، اولویت باید با بازنشستهای باشد که فاقد مسکن است، درآمد پایینی دارد و بخش قابل توجهی از درآمد خود را صرف اجاره میکند؛ نه بازنشستهای که از نظر مالی توانایی بیشتری دارد.
بنابراین یک سیاست مؤثر مسکن بازنشستگان باید هدفمند، شفاف و مبتنی بر سطح نیاز باشد؛ نه صرفاً بر اساس اولویتبندیهای اداری یا ترتیب ثبتنام.
خطر تکرار تجربه طرحهای مسکن بدون نتیجه ملموس
مسکن ارزانقیمت در ایران بارها بهعنوان یکی از راهکارهای حمایت از اقشار کمدرآمد مطرح شده است. با این حال، تجربه سیاستهای مختلف مسکن نشان داده است که ساخت واحد مسکونی بهتنهایی مشکل را حل نمیکند.
مکانیابی نامناسب، فاصله از محل زندگی و خدمات، هزینه بالای رفتوآمد، اقساط سنگین و افزایش هزینههای نگهداری میتواند حتی یک واحد نسبتاً ارزان را برای خانوار کمدرآمد به گزینهای دشوار تبدیل کند.
برای بازنشستگان، این موضوع اهمیت بیشتری دارد. بنابراین اگر قرار است صندوق بازنشستگی وارد حوزه مسکن شود، معیار موفقیت نباید صرفاً «تعداد واحدهای ساختهشده» باشد؛ بلکه باید بررسی شود این واحدها تا چه اندازه با توان مالی، نیازهای سنی و شرایط زندگی بازنشستگان تناسب دارند.
سیاست مسکن باید از پروژه ساختمانی فراتر برود
آنچه از اظهارات مدیرعامل صندوق بازنشستگی کشوری میتوان برداشت کرد، تلاش برای تغییر نگاه به فعالیت ساختمانی صندوق است؛ از یک فعالیت صرفاً اقتصادی به فعالیتی که بخشی از مسئولیت اجتماعی صندوق را نیز پوشش دهد.
با این حال، فاصله میان «طرح» و «اجرا» در این حوزه بسیار مهم است. آنچه برای این جامعه اهمیت دارد، در نهایت نه میزان منابعی که قرار است به ساختمان اختصاص یابد، بلکه اثر واقعی این منابع بر هزینه مسکن و کیفیت زندگی آنهاست.
در غیر این صورت، افزایش سهم سرمایهگذاری صندوق در ساختمان صرفاً به معنای بزرگتر شدن سبد املاک و پروژههای ساختمانی خواهد بود، نه لزوماً بهبود وضعیت مسکن بازنشستگان.
