کوچ اجباری مستأجران به خانههای 30 الی 50 متری؛ سهم مسکن در برخی کلانشهرها به ۷۰ درصد رسید
فشار اجارهبها و رشد هزینههای مسکن، مستأجران را به سمت واحدهای کوچکتر و شهرهای جدید سوق داده است؛ روندی که نشانه تشدید بحران سکونت در کلانشهرهاست.
افزایش فشار اجارهبها و رشد هزینههای سکونت، بسیاری از مستأجران را ناچار کرده تا از واحدهای معمولی به خانههای کوچکمتراژ، سوئیتها و حتی اتاقهای تکنفره مهاجرت کنند؛ روندی که بهگفته کارشناسان، نشانهای از تشدید بحران مسکن و «جریمه فقر» در بازار اجاره است.
کوچ اجباری مستأجران به واحدهای کوچکتر
بازار اجاره مسکن در ایران وارد مرحله تازهای از فشار شده است؛ مرحلهای که در آن، بسیاری از خانوارها دیگر بهدنبال خانه بهتر یا محله مناسبتر نیستند، بلکه تلاش میکنند فقط با کمترین هزینه ممکن، سقفی برای ماندن پیدا کنند. آنچه امروز در شهرهای بزرگ دیده میشود، کوچ اجباری مستأجران از واحدهای متعارف به آپارتمانهای کوچک، سوئیتهای نقلی و حتی اتاقهای تکنفره است.
این تغییر رفتاری، بیش از آنکه انتخابی آگاهانه باشد، نتیجه مستقیم فاصله عمیق میان درآمد خانوار و هزینههای سکونت است؛ فاصلهای که هر سال بیشتر شده و حالا به تغییر الگوی مصرف مسکن منجر شده است.
سهم مسکن در سبد هزینه خانوار بالا رفت
بررسی آمارهای موجود نشان میدهد سهم مسکن در سبد هزینه خانوار در برخی کلانشهرها از مرز ۴۰ درصد عبور کرده و حتی به ۷۰ درصد رسیده است. این عدد در اقتصاد استاندارد، زنگ خطری جدی محسوب میشود؛ چراکه عرف قابلقبول برای هزینه مسکن معمولاً حدود ۳۰ درصد درآمد خانوار است.
وقتی خانوار ناچار میشود ۷۰ درصد درآمد خود را صرف اجاره کند، تنها ۳۰ درصد باقیمانده برای خوراک، درمان، آموزش، حملونقل و سایر هزینههای روزمره باقی میماند؛ وضعیتی که عملاً فشار معیشتی را چند برابر میکند.
تورم اجاره از تورم عمومی عقب ماند، اما نه برای همیشه
بر اساس دادههای موجود، تورم اجاره در سال ۱۴۰۴ حدود ۳۲.۳ درصد بوده؛ رقمی که از تورم عمومی ۴۷.۵ درصدی کمتر است. با این حال، کارشناسان این فاصله را نشانه آرامش بازار نمیدانند، بلکه آن را نوعی «فنر فشرده» توصیف میکنند؛ فنری که معمولاً با تأخیر، خود را با تورم عمومی هماهنگ میکند.
به بیان دیگر، بازار اجاره در بسیاری از مناطق هنوز بخشی از افزایش هزینهها را بهصورت کامل منعکس نکرده و احتمال میرود در ادامه، با جهش تازهای در نرخها مواجه شود. پیشبینیها نیز نشان میدهد تورم اجاره در سال ۱۴۰۵ میتواند به محدودهای بین ۳۷ تا ۵۰ درصد برسد؛ موضوعی که فشار بیشتری بر مستأجران وارد خواهد کرد.
حرکت بازار مسکن به سمت متراژهای پایینتر
یکی دیگر از نشانههای تغییر جدی در بازار اجاره، جابهجایی تقاضا از واحدهای ۶۰ و ۷۰ متری به سمت خانههای ۳۰ تا ۵۰ متری است. این تغییر، فقط یک جابهجایی آماری نیست، بلکه نشانهای از تغییر سبک زندگی و کاهش توان خرید خانوارهاست.
بهگفته فعالان بازار، وقتی متراژ محبوب بازار به زیر ۵۰ متر میرسد، یعنی مفهوم خانه از یک فضای خانوادگی و آرامشبخش به یک محل صرفاً برای خواب و استراحت تبدیل شده است. در چنین شرایطی، بسیاری از امکانات معمول زندگی شهری، از مهمانی خانوادگی گرفته تا برنامهریزی برای فرزندآوری، با محدودیت جدی مواجه میشود.
جریمه فقر در بازار اجاره
نکته قابلتوجه در این بازار، افزایش تقاضا برای واحدهای کوچکمتراژ است؛ تقاضایی که باعث شده این واحدها به «بورس» بازار تبدیل شوند. نتیجه این روند آن است که قیمت هر مترمربع در خانههای کوچک، گاهی از واحدهای بزرگتر هم بالاتر میرود.
این همان وضعیتی است که کارشناسان از آن با عنوان «جریمه فقر» یاد میکنند؛ یعنی مستأجری که بودجه کمتری دارد، ناچار است برای هر متر فضای کوچکش هزینه بیشتری بپردازد. به این ترتیب، کمبرخوردارترین گروهها بیشترین فشار را از بازار مسکن تحمل میکنند.
شهرهای جدید به مقصد تازه مستأجران تبدیل شدهاند
در بخش دیگری از بازار، شهرهای جدید بیش از گذشته مورد توجه قرار گرفتهاند. پرند، صدرا و... حالا به مقصد مهمی برای مستأجرانی تبدیل شدهاند که توان ورود به بازار اجاره تهران و کلانشهرهای بزرگ را ندارند.
طبق دادههای موجود، ودیعه واحدهای نقلی ۴۰ تا ۶۰ متری در پرند حدود ۸۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه آن ۴ تا ۶ میلیون تومان است. در صدرا این رقم به رهن ۷۰ تا ۱۲۰ میلیون و اجاره ۳ تا ۵ میلیون تومان میرسد.
در تهران نیز مناطق مرکزی و جنوبی با ودیعههای چندصد میلیونی و اجارههای دو رقمی، همچنان در صدر تقاضا قرار دارند؛ هرچند برای بسیاری از خانوارها دیگر دسترسیپذیر نیستند.
جمعبندی
آنچه امروز در بازار اجاره دیده میشود، فقط افزایش قیمت نیست؛ بلکه تغییر الگوی سکونت، کوچکشدن خانهها و محدودشدن انتخاب خانوارهاست. اگر این روند ادامه پیدا کند، شهرهای بزرگ بیش از پیش به مجموعهای از واحدهای کوچک و فشرده برای بقا تبدیل خواهند شد؛ نه زیستن باکیفیت.
