تحلیل بازار مسکن در سایه بحران؛ چرا مسکن ملی به بنبست هزینهها رسید؟
بازار مسکن ایران در بهار ۱۴۰۵، پارادوکس عجیبی را تجربه میکند؛ آمارهای جدید، حکایت از وقوع یک سونامی هزینهای در بخش تولید دارد.
بازار مسکن ایران در بهار ۱۴۰۵، پارادوکس عجیبی را تجربه میکند؛ در حالی که انتظار میرفت با بروز تنشهای منطقهای و شرایط نیمهجنگی، رکود سنگین باعث عقبنشینی قیمتها شود، اما آمارهای جدید حکایت از وقوع یک سونامی هزینهای در بخش تولید دارد. بررسیها نشان میدهد که برخلاف تصور عامه، نه تنها قیمتها کاهش نیافته، بلکه هزینه ساخت مسکن با جهشی بیسابقه، معادلات دولتی و بخش خصوصی را به کلی برهم زده است.
شکاف عمیق میان قراردادهای دولتی و واقعیت بازار
بخش بزرگی از چالشهای فعلی به پروژههای حمایتی دولت بازمیگردد. طبق گزارشی از خبرگزاری اقتصاد آنلاین، ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی تهران، پرده از واقعیتی تلخ برداشته و اعلام کرده است که هزینه ساخت مسکن ملی از متری ۱۰ میلیون تومان به ۳۵ میلیون تومان جهش یافته است. این یعنی سه برابر شدن هزینهها در بازه زمانی کوتاه، که عملاً تداوم پروژهها را با نرخهای قبلی غیرممکن میسازد.
در تحلیل این رخداد باید گفت که قراردادهای ساخت مسکن همواره تابعی از قیمت نهادههای ساختمانی هستند. وقتی تورم عمومی با رشد نرخ ارز و نهادههایی نظیر فولاد و سیمان گره میخورد، اثرات آن با ضریب فزاینده در هزینه ساخت مسکن نمایان میشود. دولت با ثابت نگه داشتن قیمت در قراردادها، عملاً بخش تولید را به سوی تعطیلی کشانده است.
چرا مسکن در شرایط جنگی ارزان نشد؟
بسیاری از تحلیلگران معتقدند در شرایط بحرانی، داراییهای غیرمنقول باید با کاهش تقاضا و افت قیمت مواجه شوند؛ اما در اقتصاد ایران، مسکن یک کالای سرمایهای است که مستقیماً از انتظارات تورمی تغذیه میکند. در شرایط فعلی، نهتنها تقاضای سرمایهای از بازار خارج نشده، بلکه رشد شدید هزینه ساخت مسکن به عنوان کف قیمتی جدید، مانع از ریزش نرخها شده است. به بیانی دیگر، وقتی هزینه تولید هر متر مربع مسکن لوکس به ۶۰ میلیون تومان میرسد، انتظار کاهش قیمت در بخش مسکن حمایتی، انتظاری غیرواقعی است.
خبرگزاری اقتصاد آنلاین در این باره مینویسد: «اکثر فعالان و کارشناسان، رشد قیمتی اخیر را نه رونق، بلکه رشد هزینههای ساخت به واسطه رشد قیمت مصالح ساختمانی عنوان کردند.» این نشان میدهد که محرک اصلی گرانی، فشار هزینهای (Cost-Push Inflation) است که از کنترل سازندگان خارج شده است.
بنبست انبوه سازان و ضرورت بازنگری در قراردادها
ایرج رهبر در گفتوگو با اقتصاد آنلاین به موضوع "فورس ماژور" اشاره کرده و معتقد است شرایط جنگی و حوادث غیرمترقبه باید محملی برای تعدیل قیمتها باشد. واقعیت این است که اگر دولت در آنالیز قیمتی خود تجدیدنظر نکند، متقاضیان مسکن ملی با پروژههای نیمهکارهای مواجه میشوند که نه راه پیش دارند و نه راه پس.
افزایش هزینه ساخت مسکن به متری ۳۵ میلیون تومان، فشار مضاعفی را به دهکهای پایین جامعه وارد میکند که توان تأمین آوردههای جدید را ندارند. از سوی دیگر، بخش خصوصی نیز توان تحمل زیان ناشی از این تفاوت فاحش قیمتی را نخواهد داشت.
نتیجهگیری و افق پیش رو
بازار مسکن ایران اکنون افزون بر این که از ناحیه تقاضا تحریک شود، از سمت عرضه و تورم تولیدکننده در رنج است. تا زمانی که ثبات به بازار نهادههای ساختمانی باز نگردد و دولت، انعطاف لازم را در قراردادهای حمایتی نشان ندهد، رکود تورمی حاکم بر هزینه ساخت مسکن ادامه خواهد داشت. کلید حل این بحران، نه در شعارهای حمایتی، بلکه در واقعبینی اقتصادی و تعدیل قیمتها متناسب با نرخ تورم واقعی بازار است تا چرخهای تولید مسکن، بیش از این از حرکت باز نماند.
