جنگ هم ترمز بازار مسکن را نکشید؛ جهش قیمت خانه در تهران
با وجود جنگ و رکود معاملات، قیمت در بازار مسکن تهران همچنان صعودی است. گزارش کامل از دلایل افزایش قیمت خانه و فشار سنگین اجاره بر مستأجران.
در حالی که تجربه بسیاری از کشورهای درگیر جنگ نشان میدهد بازار مسکن معمولاً با افت قیمت مواجه میشود، در ایران داستان متفاوتی در حال رقم خوردن است. تازهترین دادهها از بازار مسکن تهران نشان میدهد حتی در سایه جنگ و رکود معاملات، قیمت خانه و اجاره نهتنها کاهش نیافته بلکه روند صعودی خود را ادامه داده است؛ موضوعی که مستأجران و خریداران را غافلگیر کرده است.
رشد قیمت در بازار مسکن؛ خلاف الگوی کشورهای جنگزده
در اغلب جنگهای جهان، ناامنی و مهاجرت گسترده باعث کاهش تقاضا و افت قیمت در بازار مسکن میشود. اما در ایران شرایط متفاوت است.
طبق برآوردهای اخیر، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۱۵۰ تا ۱۷۰ میلیون تومان رسیده؛ در حالی که این رقم در فروردین و اردیبهشت سال گذشته حدود ۹۵ تا ۱۰۲ میلیون تومان بود.
این افزایش قیمت در حالی رخ داده که بسیاری از مشاوران املاک از رکود شدید معاملات در بازار مسکن خبر میدهند و میگویند در ماههای اخیر قراردادهای خریدوفروش به حداقل رسیده و فعالیت دفاتر املاک بیشتر به تمدید قراردادهای اجاره محدود شده است.
جنگ و تخریب گسترده؛ اما بدون کاهش قیمت مسکن
دو جنگ کوتاه اما مخرب در یک سال گذشته خسارت قابل توجهی به واحدهای مسکونی وارد کرده است.
- جنگ ۱۲ روزه خرداد سال گذشته حدود ۸۲۰۰ واحد مسکونی در تهران را تخریب کرد.
- جنگ ۴۰ روزه در پایان همان سال نیز بیش از ۶۰ هزار واحد مسکونی را از بین برد.
با وجود این خسارتها، بازار مسکن ایران برخلاف انتظار با افت قیمت مواجه نشده و حتی روند رشد قیمتها ادامه یافته است.
فشار سنگین اجاره بر مستأجران تهرانی
در کنار افزایش قیمت خرید خانه، بازار اجاره مسکن نیز تحت فشار قرار گرفته است.
حداقل دستمزد کارگران در سال ۱۴۰۵ حدود ۱۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان تعیین شده، اما بررسی فایلهای اجاره در محلات جنوبی تهران نشان میدهد هزینه اجاره در بسیاری موارد تقریباً کل درآمد ماهانه یک خانواده کارگری را میبلعد.
چند نمونه از قیمتهای فعلی اجاره در تهران:
- آپارتمان ۴۳ متری در بریانک: ۳۰۰ میلیون رهن + ۱۰ میلیون اجاره
- واحد ۵۵ متری در همان محدوده: ۲۰۰ میلیون ودیعه + ۱۵ میلیون اجاره
- آپارتمان ۶۰ متری در خیابان ۱۷ شهریور: ۸۰۰ میلیون تومان رهن کامل
- واحد ۸۸ متری در محله سیروس: ۱ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه
بر اساس گفته مشاوران املاک، اجارهبها در سال جاری حدود ۴۰ تا ۴۵ درصد رشد کرده است.
آمار رسمی از تورم اجاره مسکن
گزارش مرکز آمار ایران نیز نشان میدهد تورم در بازار اجاره همچنان بالاست:
- تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن: ۳۱.۱ درصد
- تورم سالانه اجاره مسکن: ۳۳.۷ درصد
با این حال این ارقام همچنان کمتر از تورم عمومی اقتصاد است که در همین بازه به ۷۳.۵ درصد رسیده است.
چرا جنگ قیمت مسکن را کاهش نداد؟
کارشناسان دلایل مختلفی برای این رفتار متفاوت بازار مسکن ایران مطرح میکنند.
به گفته تحلیلگران، در بسیاری از کشورها جنگ باعث مهاجرت گسترده و خالی شدن شهرها میشود؛ عاملی که تقاضا برای مسکن را کاهش میدهد. اما در ایران چنین موج مهاجرتی شکل نگرفته و تقاضا در بازار ملک همچنان وجود دارد.
گزارشهای بینالمللی نیز نشان میدهد برخلاف جنگهایی مانند اوکراین یا سوریه، مهاجرت گستردهای از ایران به اروپا ثبت نشده است؛ موضوعی که به حفظ تقاضا در بازار مسکن کمک کرده است.
کاهش ساختوساز و افزایش هزینه مصالح
از سوی دیگر، کارشناسان معتقدند سمت عرضه در بازار مسکن بهشدت تضعیف شده است.
چند عامل مهم در این روند نقش دارند:
- کاهش سرمایهگذاری در ساختوساز
- تخریب بخشی از زیرساختهای صنعتی در جنگ
- افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی
- خروج سرمایه از بخش ساختمان
به گفته فعالان صنعت ساختمان، قیمت برخی مصالح در یک سال اخیر جهش قابل توجهی داشته است؛ برای مثال:
- قیمت لوله پروفیل از حدود ۷۰ هزار تومان به ۱۴۰ تا ۱۵۰ هزار تومان رسیده است.
- قیمت میلگرد از ۵۶ هزار تومان به حدود ۷۶ هزار تومان افزایش یافته است.
در نتیجه، هزینه ساخت مسکن طی یک سال حدود ۵۵ درصد افزایش یافته است.
کمبود تاریخی عرضه مسکن در ایران
یکی دیگر از عوامل فشار بر بازار مسکن کمبود عرضه است.
طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، ایران سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد؛ اما میزان ساختوساز در سالهای اخیر حدود ۳۰۰ هزار واحد بوده است.
این فاصله بزرگ میان عرضه و تقاضا، به همراه تقاضای انباشته سالهای گذشته، یکی از دلایل اصلی افزایش قیمتها محسوب میشود.
چشمانداز نگرانکننده بازار مسکن
برخی اقتصاددانان معتقدند وضعیت فعلی تنها آرامش موقتی پیش از یک شوک بزرگ در بازار مسکن است.
در شرایطی که معاملات کاهش یافته اما قیمتها همچنان بالا میرود، احتمال دارد با بازگشت سرمایهها به بازار ملک و کاهش ساختوساز، فشار قیمتی در آینده بیشتر شود.
کارشناسان هشدار میدهند در صورت ادامه این روند، فقر مسکن و گسترش سکونتگاههای غیررسمی در سالهای آینده افزایش خواهد یافت.
