پایان عصر قولنامه؟ بررسی اجرای الزام «شناسه یکتا» برای پیشفروش و مشارکت در ساخت
بررسی چالشهای اجرایی و تأثیر «قانون الزام به دریافت شناسه یکتا» برای قراردادهای پیشفروش و مشارکت در ساخت و تأثیر آن در شفافیت بازار مسکن
خبر الزام به ثبت رسمی قراردادهای ساختمانی با «شناسه یکتا» دوباره بحث پایان قولنامههای عادی در بازار مسکن را داغ کرده است.
سازمان ثبت اسناد اعلام کرده است که از این پس قراردادهای پیشفروش و مشارکت در ساخت، بدون شناسه یکتا معتبر نخواهد بود و برای واحدهای در حال ساخت نیز هویت ثبتی مستقل پیشبینی میشود. اما این تحول حقوقی تا چه حد اجرایی شده است و چه اثری بر بازار دارد؟
الزام ثبت رسمی معاملات غیرمنقول؛ از قانون تا آییننامه
پایه این تغییر به «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» بازمیگردد؛ قانونی که با هدف کاهش دعاوی ملکی، انسداد مسیر کلاهبرداری و حذف اسناد عادی تنظیم شد. در چارچوب همین قانون، سازمان ثبت مکلف شده است که زیرساختی فراهم کند تا قراردادهای مرتبط با املاک — از جمله پیشفروش و مشارکت در ساخت — در بستر رسمی و با اختصاص شناسه یکتا ثبت شوند.
اختصاص شناسه یکتا به قراردادها و حتی واحدهای در حال احداث، به معنای ایجاد «ردپای ثبتی» برای هر معامله است؛ اقدامی که میتواند فروش همزمان یک واحد به چند نفر، تنظیم قولنامههای موازی و اختلافات بعدی را به حداقل برساند.
آیا شناسه یکتا برای پیشفروش واقعاً اجرایی شده است؟
از منظر حقوقی، تکلیف قانونی روشن است؛ اما اجرای کامل آن نیازمند سه پیششرط کلیدی است:
۱. راهاندازی کامل سامانه ثبت الکترونیک برای این نوع قراردادها،
۲. اتصال شهرداریها و مراجع صادرکننده دستور نقشه،
۳. آمادگی دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم تقسیمنامه رسمی پیش از احداث.
گزارشها نشان میدهد زیرساختها در حال استقرار و اجراست، اما اجرای آن بهصورت سراسری و یکپارچه، فرآیندی تدریجی است. به بیان دیگر، «چارچوب قانونی برقرار شده»، اما تحقق کامل آن در عمل وابسته به تکمیل زنجیره اجرایی است.
هویت ثبتی برای واحد قبل از ساخت؛ چه تغییری در بازار ایجاد میکند؟
اگر هر واحد آپارتمانی پیش از احداث دارای هویت ثبتی مستقل شود، چند تحول مهم رخ میدهد:
-شفافیت در تعداد واقعی واحدهای قابل فروش
-جلوگیری از پیشفروش خارج از ظرفیت پروانه
-کاهش دعاوی مربوط به تغییر متراژ و سهمالشرکه
-افزایش اطمینان خریداران و بانکها
این موضوع بهویژه در پروژههای مشارکت در ساخت اهمیت دارد؛ جایی که اختلاف بین مالک و سازنده، یکی از منابع اصلی پروندههای قضایی است.
پایان کامل قولنامههای عادی در بازار مسکن؟
با وجود عنوانهایی مانند «پایان عصر قولنامه»، واقعیت این است که حذف کامل قراردادهای عادی، نیازمند فرهنگسازی و ضمانت اجرای قوی است. قانون جدید مسیر را مشخص نموده و اعتبار معاملات غیررسمی را محدود کرده است، اما تجربه نشان میدهد بخشی از بازار همچنان به قراردادهای عادی تمایل دارد؛ بهویژه در معاملات خرد یا پروژههای کوچک.
در مجموع، خبر منتشرشده بیش از آن که صرفاً یک شعار باشد، بر پایه تحول قانونی واقعی استوار است؛ با این تفاوت که اجرای کامل آن زمانبَر خواهد بود.
اگر زیرساختها بهطور کامل عملیاتی شود، میتوان گفت بازار ساختوساز وارد مرحلهای جدید از شفافیت و انضباط حقوقی شده است؛ مرحلهای که در آن شناسه یکتا، جای قولنامههای پرریسک را میگیرد.
