سقف افزایش اجاره‌بها؛ مُسکّنی کاغذی در برابر واقعیت تلخ بازار مسکن
بررسی پیامدهای سقف افزایش اجاره‌بها و چالش‌های شکایت از موجر؛ چرا در غیاب نظارت، دست مستأجر از حقوق قانونی خود کوتاه می‌ماند؟
اظهارات اخیر وزیر راه و شهرسازی درباره لزوم رعایت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها و دعوت از مستأجران به شکایت از متخلفان، بار دیگر پرونده ناکارآمدی سیاست‌های دستوری را در آشفته‌بازار مسکن گشود؛ دستوری که اجرای آن بیش از این که حامی مستأجر باشد، به باتلاقی پرهزینه و فرسایشی برای قشر ضعیف بدل شده است.
رؤیای کنترل دستوری و واقعیت میدانی مسکن
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، اخیراً با تکیه بر مصوبات قانونی بر رعایت سقف افزایش اجاره‌بها تأکید کرده و از مستأجران خواسته است در صورت تخلف موجران، برای احقاق حقوق خود شکایت کنند.
با این حال، تحلیل واقعیت‌های کف جامعه نشان می‌دهد بازار رهن و اجاره بیش از هر زمان دیگری با متغیرهایی همچون تورم عمومی، افت ارزش پول ملی و کسری شدید تولید مسکن هدایت می‌شود، نه بخشنامه‌های دولتی.
تعیین ارقام تکلیفی بدون توجه به نرخ واقعی تورم، از همان آغاز محکوم به شکست بوده و تنها باعث هدایت معاملات به سمت توافقات غیررسمی، پشت‌نویسی‌های دستی و ارقام خارج از سامانه شده است.
کلاف سردرگم مراجع قضایی؛ شکایت به کجا و با چه هزینه‌ای؟
بر فرض آن که مستأجری تصمیم بگیرد در برابر فشار مالی موجر تسلیم نشود و به توصیه وزارتخانه عمل کند، نخستین چالش پیش رو، فرایند پیچیده و زمان‌بَر رسیدگی است.
ثبت دادخواست در شورای حل اختلاف یا مراجع قضایی نیازمند ثبت قرارداد رسمی در سامانه املاک و مستغلات است؛ حال آن که بسیاری از موجران از اساس از انعقاد این نوع قراردادها سر باز می‌زنند.
حتی در صورت وجود مدرک، رسیدگی به پرونده، تبادل لوایح و طی کردن مراحل کارشناسی ماه‌ها زمان می‌برد. در شرایطی که مستأجر تنها چند روز تا پایان مهلت قرارداد فرصت تصمیم‌گیری دارد، چنین فرایند فرسایشی عملاً بازدارنده نبوده و او را در وضعیت اضطرار و بلاتکلیفی رها می‌کند.
اهرم تخلیه؛ حربه قانونی صاحبخانه‌ها علیه مستأجر
نگرانی عمیق‌تر و کاملاً واقعی آنجاست که ورود مستأجر به مسیر شکایت، تبعات سنگینی برای تداوم سکونت وی به همراه دارد.
قوانین جاری همچنان روزنه‌های فراوانی را پیش پای مالکان قرار داده است؛ از ادعای نیاز شخصی موجر و اعضای خانواده برای سکونت گرفته تا قصد فروش ملک یا تخریب و نوسازی.
صاحبخانه می‌تواند بلافاصله پس از مواجهه با شکایت، با استفاده از همین ترفندها، حکم تخلیه دریافت کند. در چنین موازنه‌ای، مستأجر نه تنها حمایتی دریافت نمی‌کند، بلکه با خطر جدی آوارگی و ضرورت پرداخت هزینه‌های گزاف اسباب‌کشی و یافتن سرپناهی جدید در اوج گرانی‌ها روبه‌رو می‌شود.
فقدان نظارت ساختاری و بی‌پناهی مطلق مستأجران
ریشه اصلی این بن‌بست در فقدان یک ساختار یکپارچه و هوشمند نظارتی بر حقوق قانونی مستأجران و قراردادهای ملکی نهفته است.
در نبود سازوکار پایدار برای ثبت همه معاملات، عدم تقاطع داده‌های مالی و بی‌توجهی به مالیات بر خانه‌های خالی، بار تنظیم بازار صرفاً بر دوش خود مستأجر گذاشته شده است.
دولت به جای اعمال نظارت حاکمیتی بر معاملات، مستأجر را رودرروی موجر قرار داده و حل یک معضل کلان اقتصادی را به دعوای تن‌به‌تن میان شهروندان تقلیل داده است؛ رویکردی که نتیجه محتوم آن، بی‌اثر ماندن قانون، کوتاه ماندن دست قشر آسیب‌پذیر و عمیق‌تر شدن بحران معیشتی خانوارهاست.
