تأخیر در اعلام سقف اجاره؛ زنگ خطر تازه برای بازار مسکن تهران
با وجود افت تورم اجاره، تأخیر در اعلام سقف افزایش اجاره و رشد اجاره بهای تهران، فشار بر مستأجران همچنان سنگین است.
کاهش تورم نقطهبهنقطه اجارهبها به حدود ۴۰ درصد در ظاهر، میتواند نشانهای از کُند شدن شتاب رشد قیمتها در بازار اجاره مسکن تلقی شود، اما این تنها نیمی از واقعیت است.
آنچه امروز مستأجران در تهران و بسیاری از شهرهای کشور تجربه میکنند، نه آرامش در بازار، بلکه فرسایش مداوم توان مالی خانوارهاست.
کاهش نرخ رشد اجاره، وقتی بر پایه سطوحی بسیار بالا از قیمتها اتفاق میافتد، به معنای ارزان شدن مسکن نیست؛ بلکه فقط یعنی سرعت فشار کمتر شده، نه اینکه فشار از روی دوش مردم برداشته شده باشد.
به بیان روشنتر، وقتی اجارهبها در چند سال متوالی جهش کرده، حتی اگر تورم آن از ۵۰ یا ۶۰ درصد به ۴۰ درصد برسد، باز هم مستأجر با بازاری روبهروست که از سطح درآمد او بسیار جلوتر حرکت میکند.
این همان شکافی است که امروز بازار اجاره مسکن را به یکی از جدیترین بحرانهای معیشتی کشور تبدیل کرده است.
کاهش تورم اجاره به معنای بهبود واقعی نیست
اظهارات علی فرنام، پژوهشگر مسکن و شهرسازی که اخیراً در برخی خبرگزاریهای منتشر شده است، یک نکته مهم را برجسته میکند: بهبود نسبی در شاخصهای آماری، لزوماً به معنای بهبود شرایط زندگی مردم نیست.
در علم اقتصاد مسکن، تفاوت زیادی میان «کاهش شیب افزایش قیمت» و «بازگشت استطاعتپذیری» وجود دارد.
در ایران، بهویژه در تهران، مشکل اصلی فقط نرخ رشد اجاره نیست، بلکه سطح بسیار بالای اجاره بهای تهران است که از توان پرداخت بسیاری از خانوارهای حقوقبگیر، کارگران، بازنشستگان و حتی طبقه متوسط عبور کرده است.
امروز بخش مهمی از درآمد ماهانه خانوارها صرف اجاره میشود و همین موضوع، هزینههای ضروری دیگری مانند آموزش، درمان، تغذیه و پسانداز را به حاشیه رانده است.
در چنین شرایطی، مسکن دیگر فقط یک کالای مصرفی نیست؛ به مسألهای اجتماعی، امنیتی و حتی روانی تبدیل شده است. خانوادهای که هر سال، نگران جابهجایی اجباری، حاشیهنشینی یا کوچکتر شدن محل زندگی خود باشد، نمیتواند از ثبات اقتصادی و اجتماعی برخوردار شود.
تأخیر در اعلام سقف افزایش اجاره، نشانه ضعف سیاستگذاری
یکی از مهمترین نکاتی که در متن خبر علی فرنام پژوهشگر مسکن و شهرسازی آمده است، انتقاد صریح به تأخیر چندماهه در اعلام سقف افزایش اجاره است.
این تأخیر فقط یک اشکال اداری ساده نیست؛ بلکه نشانهای از ضعف در زمانبندی، هماهنگی و اراده اجرایی در مدیریت بازار مسکن است.
بازار اجاره، بهویژه در فصل جابهجایی مستأجران، به تصمیمهایی بهموقع، شفاف و دارای ضمانت اجرا نیاز دارد. وقتی سیاستگذار با تأخیر وارد میدان میشود، عملاً میدان را به نفع بیقاعدگی و توافقهای یکطرفه خالی کرده است.
اعلام سقف افزایش اجاره در خردادماه، آن هم بهصورت استانبهاستان، زمانی رخ داد که بخش قابل توجهی از قراردادها بسته شده یا در آستانه تمدید بود. این یعنی ابزار سیاستی، زمانی به کار گرفته شد که بخش زیادی از اثرگذاری خود را از دست داده بود.
در چنین وضعی، مستأجری که ناچار به تمدید قرارداد است، عملاً فرصت چانهزنی ندارد و صاحبخانه نیز از نبود نظارت مؤثر و ابهام در اجرا استفاده میکند.
چرا اجاره بهای تهران با واقعیت معیشت مردم نمیخواند؟
اعلام سقف ۲۷ درصدی برای تهران، در حالی که سطح اجاره بهای تهران بیش از دو برابر بسیاری از کلانشهرها توصیف میشود، پرسشهای مهمی را پیش روی سیاستگذار قرار میدهد.
شاید اختلاف میان ۲۵ و ۲۷ درصد در ظاهر ناچیز باشد، اما وقتی این درصد بر پایه اجارههای بسیار بالا محاسبه میشود، فشار مضاعفی بر مستأجران وارد میکند. برای خانواری که همین حالا هم بیش از نیمی از درآمد خود را صرف اجاره میکند، همین دو درصد میتواند به معنای حذف بخشی از هزینههای ضروری زندگی باشد.
تهران بهدلیل تمرکز فرصتهای شغلی، خدمات، آموزش و درمان، همچنان بزرگترین کانون تقاضای سکونت در کشور است. اما عرضه مسکن، متناسب با نیاز واقعی خانوارها رشد نکرده و از سوی دیگر، سوداگری، کاهش تولید مؤثر، تورم عمومی و افت قدرت خرید، تعادل این بازار را به هم زده است.
نتیجه آن شده است که اجاره بهای تهران نه بر اساس درآمد خانوار، بلکه بر مبنای انتظارات تورمی، ارزش دارایی ملک و نبود گزینه جایگزین تعیین میشود.
کنترل بازار اجاره بدون حمایت عملی، فقط یک شعار است
واقعیت این است که تعیین سقف افزایش اجاره بهتنهایی کافی نیست. اگر این سیاست با نظارت مؤثر، ضمانت اجرایی، سامانه شفاف قراردادها، حمایت قضایی از مستأجران و تسهیلات واقعی همراه نباشد، بیشتر به یک توصیه شبیه میشود تا یک ابزار تنظیمگر.
در سالهای اخیر بارها از کنترل بازار اجاره مسکن سخن گفته شده است، اما در عمل بسیاری از مستأجران یا از حقوق خود آگاه نیستند یا امکان پیگیری آن را ندارند.
از سوی دیگر، تسهیلات ودیعه مسکن نیز در بسیاری موارد با واقعیت بازار فاصله دارد. وقتی رقم وام با مبلغ رهن و اجاره در مناطق مختلف تهران همخوانی ندارد یا دریافت آن با روندی طولانی و دشوار همراه است، این ابزار حمایتی اثر خود را از دست میدهد.
بازار اجاره مسکن زمانی به ثبات میرسد که سیاستگذار همزمان سه محور را جدی بگیرد: افزایش عرضه، حمایت کوتاهمدت از مستأجر و نظارت عملی بر سقف افزایش اجاره.
مسئولان باید مسکن را از آمار به متن زندگی مردم برگردانند
مسکن، اولین نیاز یک خانوار پس از امنیت و معیشت است و نمیتوان آن را صرفاً با گزارشهای آماری مدیریت کرد.
مسئولان اگر واقعاً نگران وضعیت رفاه عمومی هستند، باید بپذیرند که بحران مسکن و اجاره، امروز به یکی از مهمترین عوامل کاهش کیفیت زندگی در کشور تبدیل شده است.
تأخیر در تصمیمگیری، اظهارنظرهای متناقض و نبود نقشه راه روشن برای بازار اجاره، این پیام نگرانکننده را به جامعه میدهد که مسأله مسکن هنوز در اولویت واقعی سیاستگذاری قرار نگرفته است.
افکار عمومی از دولت، مجلس و نهادهای مسئول انتظار ندارد که یکشبه قیمتها را به سالهای قبل بازگردانند؛ اما انتظار دارد در فصل جابهجایی، مردم بدون پناه و برنامه رها نشوند.
اگر توسعه نظاممند شدن بازار اجاره، ساخت مسکن استیجاری، مالیاتستانی مؤثر از خانههای خالی، تسهیل تولید مسکن و حمایت هدفمند از مستأجران بهصورت همزمان اجرا نشود، بحران اجاره فقط از یک تابستان به تابستان بعدی منتقل خواهد شد.
وقتی خانهدار شدن دور از دسترس میشود، اجارهنشینی نباید به بحران تبدیل شود
امروز در ایران، بهویژه در پایتخت، نه فقط خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه دور از دسترس شده، بلکه حتی اجارهنشینی نیز به مرحلهای از اضطراب و ناپایداری رسیده است.
این وضعیت، زنگ خطری جدی برای سیاستگذاران است. مردمی که برای تأمین ابتداییترین نیاز خود یعنی سرپناه، هر سال بیشتر تحت فشار قرار میگیرند، دیگر تاب تصمیمهای دیرهنگام و سیاستهای نیمهکاره را ندارند.
بازار مسکن کشور، بهخصوص بازار اجاره در تهران، بیش از هر زمان دیگر نیازمند تصمیمهای سریع، دقیق، منصفانه و قابل اجراست؛ تصمیمهایی که نشان دهد مسئولان، مسکن مردم را نه یک پرونده اداری، بلکه یک اولویت ملی میدانند.
