وقتی خانه سانتیمتری میشود؛ راه نجات یا زنگ خطر مسکن؟
فروش سانتیمتری مسکن در تهران آغاز شد؛ طرحی تازه برای جذب سرمایههای خرد که پرسشهای جدی درباره خانهدار شدن مردم و آینده بازار مسکن ایجاد کرده است.
بازار مسکن در ایران به نقطهای رسیده که حالا ایده فروش سانتیمتری مسکن هم بهعنوان یک مدل تازه مطرح شده است؛ طرحی که در ظاهر از ورود سرمایههای خرد به بازار ملک حرف میزند، اما در عمل این پرسش جدی را پیش میکشد که آیا چنین شیوهای میتواند کمکی به خانهدار شدن مردم کند یا فقط نشانهای تازه از عمیقتر شدن بحران مسکن است؟
سالهاست که مسیر خرید خانه برای بخش بزرگی از خانوارها دشوارتر شده و همزمان، ابعاد واحدهای مسکونی نیز کوچکتر و کوچکتر شده است.
حالا در شرایطی که بسیاری از مردم حتی توان خرید واحدهای کوچک را هم ندارند، طرحهایی مانند فروش سانتیمتری مسکن وارد میدان شدهاند؛ طرحی که بیش از آنکه وعده خانهدار شدن بدهد، بر جذب سرمایههای خرد تمرکز دارد.
آغاز طرح خانهریز در تهران
شهرداری تهران هفته گذشته از نخستین پروژه «خانهریز» در پایتخت رونمایی کرد. براساس اعلام روابط عمومی سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای شهرداری تهران، عرضه عمومی این پروژه که در بلوار آیتالله کاشانی قرار دارد، از سهشنبه ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ آغاز شده است.
طبق اطلاعات منتشرشده، نخستین پروژه خانهریز دارای ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع زیربنا و ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع مساحت مفید است و در ۹ طبقه، ۵۴ واحد مسکونی را شامل میشود. بر اساس توضیحات ارائهشده، مشارکتکنندگان با خرید هر ۱۰۰ خانهریز، از منافع تغییر ارزش یک مترمربع از این پروژه بهرهمند میشوند و همزمان، از رشد ناشی از پیشرفت فیزیکی پروژه و تورم مسکن نیز سود خواهند برد.
خانهدار شدن یا جذب سرمایههای خرد؟
اگرچه طراحان این پروژه آن را راهی برای مردمیسازی سرمایهگذاری در بازار املاک معرفی میکنند، اما واقعیت این است که فروش سانتیمتری مسکن لزوماً به معنای خانهدار شدن خریداران نیست. این مدل بیشتر به سرمایهگذاری خرد در بازار ملک شباهت دارد تا تملک یک واحد مسکونی برای مصرف واقعی.
در چنین شرایطی، این پرسش مطرح میشود که خریدار در ازای پولی که پرداخت میکند، دقیقاً چه چیزی به دست میآورد؟ آیا او مالک بخشی واقعی از یک ملک میشود یا فقط در سود و زیان احتمالی یک پروژه شریک خواهد بود؟
ابهام اصلی: موضوع معامله دقیقاً چیست؟
سید احمد علوی، اقتصاددان، تأکید کرده است که پیش از هر قضاوتی درباره این مدل، باید چارچوب حقوقی، اجرایی و حتی شرعی آن بهطور شفاف مشخص شود. به گفته او، نخستین مسئله این است که خریدار بداند در قبال پولی که میپردازد، دقیقاً چه حق یا داراییای به دست میآورد.
او معتقد است در فروش سانتیمتری مسکن باید روشن باشد که ملک مورد نظر کجاست، چه میزان از آن عرضه میشود، قیمت تمامشده آن چقدر است، زمان تحویل چه زمانی خواهد بود و سهم هر خریدار چگونه تعریف میشود. همچنین اگر چند نفر در یک واحد شریک باشند، باید از ابتدا وضعیت حقوق مالکانه، نحوه فروش سهم، استفاده از ملک و تقسیم منافع کاملاً مشخص شود.
مقایسه با فروش خرد طلا و صندوقهای بورسی
علوی برای توضیح این ابهام، به تجربه فروش خرد طلا اشاره میکند. به گفته او، در برخی پلتفرمها این سؤال مطرح است که آیا طلای خریداریشده واقعاً وجود خارجی دارد یا فقط در سامانه ثبت شده است. او تفاوت این مدلها با صندوقهای طلای بورس را در شفافیت دارایی پایه و چارچوب نظارتی میداند.
از همین منظر، او تأکید میکند که در فروش سانتیمتری مسکن نیز باید پشتوانه واقعی دارایی، محل پروژه، وضعیت حقوقی و امکان اعمال حقوق خریدار کاملاً روشن باشد؛ در غیر این صورت، این مدل میتواند در آینده به اختلافات گسترده حقوقی منجر شود.
تجربه طرحهای مشابه در بازار مسکن
ایدههایی مانند فروش متری مسکن، فروش زمانی و طرحهایی نظیر «مسکن افق» پیش از این هم در بازار ایران مطرح شدهاند. با این حال، هیچکدام نتوانستند به راهکاری پایدار برای حل بحران مسکن تبدیل شوند.
این اقتصاددان با اشاره به همین تجربهها میگوید در سالهای اخیر حتی ایده توکنسازی املاک و تقسیم یک ملک به سهمهای بسیار کوچک نیز مطرح شده است، اما این مدلها بهخودیخود مشکل مسکن را حل نمیکنند. در صورت نبود سازوکار روشن، ممکن است این طرحها فقط شکل تازهای از پیچیدگی حقوقی و اجرایی را به بازار اضافه کنند.
کوچک شدن واحد خرید، نشانه چیست؟
از نگاه کارشناسان، رواج ایدههایی مانند فروش سانتیمتری مسکن بیش از آنکه علامتی از توسعه بازار باشد، نشانهای از افت شدید قدرت خرید مردم است. همانطور که در سالهای گذشته خرید چند سوت طلا یا داراییهای بسیار خرد رواج پیدا کرد، حالا مسکن هم در حال تبدیل شدن به کالایی با واحد خرید بسیار کوچکتر است.
علوی در اینباره هشدار میدهد که جامعه زمانی خانههای ۱۰۰ متری را کوچک میدانست، اما حالا از واحدهای ۴۰ متری و ۲۵ متری عبور کرده و به جایی رسیده که خرید مسکن بر پایه سانتیمتر مطرح میشود. به گفته او، مسئله اصلی کوچک کردن مقیاس خرید نیست، بلکه باید قدرت خرید مردم برای تأمین مسکن افزایش یابد.
آثار روانی و اجتماعی فروش سانتیمتری مسکن
یکی از مهمترین ابعاد این موضوع، پیامدهای روانی و اجتماعی آن است. تکرار مداوم ایدههایی مانند فروش سانتیمتری مسکن میتواند به تدریج این ذهنیت را در جامعه ایجاد کند که مردم باید خود را با سطحی پایینتر از دسترسی به داراییهای اساسی وفق دهند.
به باور این اقتصاددان، خطر اصلی اینجاست که به جای حل ریشهای بحران مسکن، صورت مسئله مدام کوچکتر شود. در چنین وضعیتی، مردم ممکن است بهتدریج با این ایده کنار بیایند که بهجای خرید یک خانه، باید به خرید سهمی بسیار کوچک از یک ملک فکر کنند.
راهحل بحران مسکن کجاست؟
کارشناسان تأکید دارند که حل بحران مسکن از مسیر تقسیم هرچه بیشتر ملک به واحدهای کوچکتر نمیگذرد. راهکار اصلی، افزایش قدرت خرید خانوارها، رشد عرضه واقعی مسکن، ایجاد ثبات اقتصادی و طراحی سازوکارهای شفاف و قابل نظارت برای سرمایهگذاری در این بازار است.
در غیر این صورت، فروش سانتیمتری مسکن ممکن است بیش از آنکه راهی برای خانهدار شدن مردم باشد، تنها به ابزاری برای جذب سرمایههای خرد تبدیل شود؛ ابزاری که بحران مسکن را حل نمیکند و فقط شکل روایت آن را تغییر میدهد./ پیام ما
